빌라왕 사건은 서민들에게는 충격적인 일이었다.
갑자기 터져버린 빌라왕 사망이라는 소식이 뉴스를 강타했다. 그러면서 떠오르는 것은 '깡통전세'라는 말이 여기저기서 들려오는 가운데 무엇이 문제이고 '깡통전세'를 피하는 방법을 알아보자.
1. 전세는 어떻게 진행이 되는 것인가?
대한민국 주거 임대차 계약 중의 하나이다. 주택을 빌려 사용하는 방식으로 월세와는 다르게, 계약 기간이 기본 2년이 지나면 초기 지불했던 금액 전체를 돌려받게 되는 방식이다. 월세처럼 매달 금액을 지불해야 되는 것이 아니라 2년 동안 계약금액을 맡기고 사는 것을 말한다. 금리가 월세를 주는 것보다 쌀 때 주로 이용하며 큰 금액이기 때문에 임대인을 잘 알아보고 계약을 진행해야 된다.
2. 이번 사건을 통해 달라져야 한다.
1,000채가 넘는 빌라를 매수했던 빌라왕이 사망했다는 소식이 뉴스에 들려왔다. 무슨 문제 때문에 뉴스에 다뤄지는지 궁금해서 공부를 하기 시작했고, '깡통전세'라는 말이 왜 나오는지 알게 되었다. 먼저 빌라왕은 한 사람을 지칭하는 것이 아니다. 1,000여 채가 넘는 빌라를 소유해야지만 얻을 수 있는 칭호로 우리나라에만 10명이 넘는 빌라왕이 있다는 것이 조사됐다. 그 중에서 이번에 뉴스에 나온 것은 김 모씨인데 종로구에 있는 한 호텔에서 지병으로 사망한 것으로 나왔다.
혼자서 1,000여채 빌라들을 가지고 있기에는 관리부터 힘들 것이다. 분명 여러 명이서 함께 했을 것으로 추측하고 있다. 노숙자나 지체 장애인의 명의를 빌려서 임대인으로 내세우고 주택가보다 비싼 '전세금'을 설정해서 임차인에게 전세를 주는 방법을 말한다. 나중에 보증금을 반환하지 못해서 경매로 넘어가면 주택가보다 '전세보증금'이 더 비싼 경우가 나와서 세입자는 손해를 볼 수밖에 없다. 또한 명의를 빌렸기 때문에 임대인이 찾아도 해결할 수가 없으니 모든 손해는 세입자가 짊어져야 하는 것을 '깡통전세'라고 한다.
또한 이들은 갭투자를 이용해서 임차인에게 받은 '전세보증금'을 다른 빌라를 추가 사게되면서 개수를 늘려왔던 것으로 조사됐다. 이렇게 당한 사람들이 점점 늘어가고 있다. 그럼 이들이 어떻게 했는지 알아보자.
임대인 : A 씨 / 임차인 B 씨
- A 씨가 B 씨에게 '전세보증금' 7억 원을 A 씨에게 주고 계약을 진행
- A 씨는 받은 전세보증금 7억 원으로 갭투자를 통한 추가 빌라 사는 것을 진행
- A씨는 이렇게 B 씨에게 받은 전세보증금을 갭투자를 하여 수중에 돈이 없음
- 다주택으로 인한 세금 및 재산세 등 많은 세금을 납입하지 못한 상태
- 2년 뒤 B 씨가 A 씨에게 계약만료로 이사를 갈 것을 이야기했으니 A 씨는 전세보증금을 돌려 줄 수 없다고 함.
- A씨는 B 씨에게 지금 살고 있는 주택을 사는 것 or 소송 경매를 통해서 선택하라고 함
- B 씨는 결국 소송 경매를 통해 주택을 7억에 처분했음
- 하지만 1순위 국가 채무인 국세청에서 세금 2억 원을 징수하고 채무순위 2순위인 A 씨가 3억 원을 받아 갔으며 마지막에 B 씨 손에는 2억 원밖에 남지 않았음.
- 5억 원의 손해는 임차인 B 씨가 짊어지게 됨.
이렇게 손해는 B씨가 보았을 때 국가에서 해결해 줄 수 있는 것은 없는 상태이며 갭투기로 주택을 산 임대인들은 임차인들에게 추가금을 요청하거나 주택을 사라고 이야기하고 나 몰라라 하는 상태이다.
외국은 월세, 매매밖에 없다. 우리나라 전세 문제점 어떻게 해야 되나?
외국은 전세라는 개념자체가 없다. 매매 or 월세 2가지 밖에 없는 것이다. 돈이 있다면 매매를 돈이 부족하다면 월세를 살고 있는 것으로 우리나라에만 있는 문화다. 매매에 가까운 큰돈을 이렇게 '깡통전세'로 잃게 되면 사람들의 절망감은 너무 클 것으로 보인다. 하지만 문제점을 보완해야 하지만 힘든 정책으로 변경하는 것이 쉽지 않다.
3. 임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 보증보험을 보고 계약하면 안 된다?
주택도시보증공사(HUG)를 임대인은 의무적으로 가입해야 된다. 하지만 이것만 보고 덜컥 계약했다면 큰일이 날 수 있다. 이것은 임차인을 보호하려고 만든 제도이지만 가입 할시 임대인 75% 임차인 25% 금액을 내는 것으로 나와있다. 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못했을 시 HUG에서 먼저 세입자에게 돌려주고 받는 방식을 말한다.
하지만 이것만 믿고 덜컥 계약했다가는 큰일 날 수 있다. 그래서 확인해야 될 것은 전세가율과 체납정보를 꼭 확인 해야 된다.
- 전세가율이란?
주택매매금액에 대비한 전세금액의 비율로 간단하게 매매금액과 전세금액이 차지하는 비율을 말하는 것이다.
지금 같은 하락기에는 상승이 되면 깡통전세, 전세사.기와 같은 일이 벌어지는 것이다. 높다고 좋은 것만은 아니라는 것이 중요하다. 또한 체납정보를 알아야지 2년 후 내가 다시 받아야 하는 돈을 못 받는 경우를 사전에 미리 없앨 수 있어서 꼭 필요한 것이다.
중요한 것은 보증보험, 전세가율 확인, 체납정보를 확인해서 나중에 소잃고 외양간 고치는 일이 없기를 바란다.
댓글